콘도 와 코압

오늘은 뉴욕 맨한탄의 코압에 관해 설명해볼까 합니다.
대략 맨하탄의 주거 건물의 75 퍼센트가 코압입니다.
코압은 콘도와 달리 코퍼레이션 , 한마디로 회사에 주식형태 입니다.
코압을 구입하는것은 건물을 소유하고 있는 조합의 지분을 사는 것이면서 일종의 멤버십을 구입하는것과 같은 개념입니다.
구매자가 부동산을 사는게 아니라 주식을 여기서는 Share 라고 합니다. 이 Share 가 Proprietary lease , 소유자가 빌리는 형식입니다. 부동산이 투자가 아닌 빌딩하고의 관계가 즉 주거가 목적입니다.
대부분 큰 유니트를 가진 소유자가 Share 를 많이가지고 있기때문에 한마디로 코퍼레이션에 주식이 많은자가 결정권이 많은거랑 같은 개념입니다. 코압을 살때는 콘도살때보다 훨씬 복잡합니다. 코압 share holder 들도 빌딩관리에 필요한 경비들 . 보험, 히팅, hot water, 직원들 급여, 세금 그리고 빌딩 모게지 , 빌딩을 레노베이션하는 여러가지 경비…. etc..
이 maintenance fee 에 포함됩니다.
코압은 각각 빌딩들 마다 자기네들만의 룰을 정해놓고 운영합니다.
Subletting Rule,
Pier a terre,
Income and Debit Ratio.
Post sale Liquidity.
Co sign or Parent purchasing ….
렌트를 허용 할것인지 하면 어느정도 기간이 되는지.
어떤빌딩은 절대 렌트를 놓을수 없는경우도 많이 있습니다. 가능하다해도 10년소유에 2년정도 . 아님 평생 3년이라든가.
그건 한마디로 투자용으로 사지말고 비상시에만 된다는것입니다. 그런데 렌트를 줄수있다고 해도 나의 세입자들의 인터뷰를 코압보드에서 하기때문에 안되는경우가 많습니다. ..한마디로 내가 사놓고 내가 할수있는건 정말 아무것도 없습니다.
첫번째 주거용인지 아님 가끔 사용하는 주거용인지.
집을 구매후에도 은행에 돈이 얼마나 있어야 하는지……
정말로 우리 상식으로는 도저히 이해 안되는 빌딩 즉 코압보드들이 만들어 놓은룰에 따라 운영됩니다.
예를들어 park ave 에 있는 코압들은 굉장히 클래식하고 아주 좋아보이는 코압들인데 가격은 비싸지 않지만 . 서민들이 들어가는데가 아니고 집값의 몇배의 돈이 집을 구매 후에도 있어야 하고 . 만약돈이 있어도 인터뷰에서 떨어지면 안되는겁니다.
쉽게 말하면 그들만의 차별 방법입니다. 절대 공정하게 운영되지않지만 합법적입니다.
이러한 룰들때문에 코압의 가격은 콘도보다 싸지만 사실은 더 많은 돈이 은행에 있어야합니다.
재정적으로 완벽하다고 해서 구입할수있는것도 아닙니다.
ㅇ 인터뷰에서 떨어지는 경우도 허다 합니다.
그런 여지를 만들기위해서 코압보드는 정확하게 무엇을 원하는지 알려주지 않습니다.
그들의 말은 항상 case by case 라고 합니다. 집을 팔고 싶어하는 소유자는 그런룰에 항의를 할수 없습니다.
앞에서도 말했든지 내가 share 가 어느정도 가지고 있는지에 따라 많이 달라지기 때문입니다.
파는것도 만만치 않습니다.. 이런저런 모든경우 빼고나면 살수있는자들이 얼마 안되기 땜에 가격이 자연히 콘도 보다 훨씬 쌉니다.

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Author: @njtotal.com

NJ TOTAL은 뉴저지 부동산 리스팅을 전문으로 하는 부동산 에이전트 입니다. 고객분들께서 뉴저지에 부동산을 구입하는것을 도와드립니다. 저희 에이전시는 저희 고객님을 위해 가장 합리적이고 경제적으로 고객들의 부동산 투자를 위해 부동산 선정 부터 모게지와 변호사 선정까지 처음부터 크로징 그리고 구입후 메이텐넌스 까지 도와 드립니다. I am a licensed real estate salesperson with a natural knack for client relationships. My job involves using advertisements to promote the sale or purchase of a property, working with appraisers to determine a fair value, and negotiating on behalf of my client. I got into the business with a love for evaluating my clients' needs as well as helping facilitate their transitions as seamlessly as possible. As a property owner myself, I inherently understand the stress that comes with navigating a turbulent real estate market. For this reason, I've always strived for integrity and responsiveness.

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